제소전화해, 자주 묻는 질문

의무는 아니지만, 추후 명도·차임 분쟁을 미리 예방하는 강력한 수단이므로 임대인에게 특히 권장됩니다. 제소전화해 조서를 받아두면 분쟁이 생겼을 때 별도의 소송 없이 바로 강제집행으로 나아갈 수 있습니다.

화해기일에는 당사자 본인 또는 대리인이 출석해야 하며, 변호사를 선임하면 변호사 출석으로 갈음할 수 있습니다. 실무상 양 당사자가 변호사에게 위임해 출석 부담 없이 진행하는 경우가 많습니다.

상가의 권리금 회수기회 보호 규정은 강행규정이어서, 이를 일방적으로 포기하게 하는 조항은 무효가 될 소지가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조). 따라서 권리금 관련 조항은 신중히 검토해야 하며, 법령에 반하는 내용은 효력이 부정될 수 있습니다(개별 사안 확인 필요).

화해조서의 집행력은 당사자와 그 승계인에게 미치므로, 건물 양수인이 임대인 지위를 승계하면 승계집행문을 부여받아 집행할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 승계의 구체적 요건은 사안에 따라 달라지므로 사전 검토가 필요합니다.

네. 계약 체결 시점뿐 아니라 임대차 기간 도중에도 당사자가 합의하면 제소전화해를 신청할 수 있습니다. 분쟁 조짐이 보일 때 미리 해두면 이후 대응이 수월합니다.

가능합니다. 공동임대인·공동임차인 등 당사자가 여러 명이어도 모두 화해의 당사자로 참여하면 됩니다. 다만 전원의 합의와 출석(또는 대리)이 필요합니다.

네. 제소전화해는 임대차에 한정되지 않고, 금전대여·매매 등 민사상 다툼이 있을 수 있는 합의를 미리 집행권원으로 만들어 두는 데 널리 활용됩니다.

공정증서는 금전 지급 등 일정한 청구에만 집행력이 있고 부동산 인도(명도)에는 집행력이 없는 반면, 제소전화해 조서는 부동산 인도·철거 등에 대해서도 집행권원이 된다는 점이 가장 큰 차이입니다. 그래서 명도가 핵심인 임대차에서는 제소전화해가 더 강력합니다.

제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로(「민사소송법」 제220조), 상대방이 약속을 어기면 별도의 소송 없이 집행문을 받아 바로 강제집행할 수 있습니다.

재건축 시 명도, 갱신 거절 등 장래의 사항도 조서에 담을 수 있으나, 내용이 강행규정이나 임차인 보호 규정에 반하면 그 부분의 효력이 부정될 수 있습니다. 따라서 조항 설계 단계에서 법적 검토가 필요합니다.

일단 성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 임의로 변경할 수 없고, 당사자가 새로 합의해 다시 화해하거나 준재심 등 제한적 사유가 있을 때만 다툴 수 있습니다. 그러므로 조서 작성 단계에서 내용을 정확히 정하는 것이 중요합니다.